아파트 재개발 재건축 분양권 조합원 입주권 차이

아파트 재혁신 재건축 분양권 조합원 입주권 차이

#부동산 기초알맞은 인포 이번에는 아파트 재건축 절차에 대한 총정리를 해드리겠습니다. 현재 제가 지금 살고 있는 집도 1년 전에 재건축이 완료되어 신축이 된 만큼 평소에 재건축에 대한 관심도가 꽤나 높은 편인데요. 재건축 아파트를 투자하는 데 있어 얼마나 걸릴지 시간을 예상해 보는 것과 함께 기대할 수 있는 수익은 어느 정도 이해 확인해 보는 것이 가장 중요하답니다. 이럴 따져보기 위해 꼭 알고 있어야 할 점이 바로 아파트 재건축 방법 및 조건인데요. 추진 단계는 크게 4가지 단계로 나뉠 수 있는데, 하나하나 세부적으로 설명해 드리겠습니다.

조합설립 > 시공사 선정

조합설립 > 시공사 선정

두번째 단계로 조합 설립이 있는데, 조합원들의 동의 조건이 전체적 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 이곳에서 꼭 따져봐야 할 것이 상점 비율인데요. 단지 내 상가가 많습니다.면 어떻게 설득을 이끌어 낼 건지가 조합 설립의 관건이 되기도 합니다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선택 단계가 진행되는데, 입찰을 하게 되면 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다.

조합설립 추진위원 구성 및 조합설립인가

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비근로를 추진위원회로 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받습니다. 아파트 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려고 할 경우 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지 면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의와 전체적 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장의 인가를 받아야합니다.

정비구역 지정부터 조합설립인가까지 평균 3년1개월의 기간이 소요됩니다.

사업시행인가 > 종전 자산검토 심사 > 분양신청

사업시행인가 > 종전 자산검토 심사 > 분양신청

아파트 재건축 절차의 세번째 단계로 사업시행인가가 있는데, 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말합니다. 이게 확정이 되면 본격적인 재건축 사업이 진행되어 무산될 가능성은 거의 없다고 할 수 있습니다. 이후 감정평가라고 할 수 있는 종전자산평가를 하게 되는데 이게 굉장히 중요하죠. 내 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대략적인 분담금을 알 수 있고 이를 바탕으로 원하는 분양 평수를 신청할 수 있습니다.

이 과정에서 어떤 경우는 내 집을 팔기도 하죠. 투자하기 좋은 타이밍도 이같은 경우애 나옵니다.

관리처리하다 기획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공

관리처분계획은 분명한 철거와 건설, 분양 기획 이같이 것들을 수립하는 단계를 뜻하는데요. 일반 분양을 제외한 비용들이 확정되기 때문에 수익성을 올바르게 따져볼 수 있습니다. 이곳에서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되면서 이곳에서 구체적인 분담금도 계산이 됩니다. 이 과정이 완료되면 드디어 이주가 진행되면서 철거가 됩니다. 이곳에서 빠르게 이주를 해야 그만큼 금융 비용이 세이브가 되는 만큼 시공사에서는 조합원들에게 인센티브 형식으로 수백에서 수천만원을 제공하기도 합니다.

길게는 1년 정도 잡습니다. 그러고 나서 동호수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다.

정비계획의 건설 및 해제

아파트 재건축 절차중 안전진단을 통과하면 정비기획 수립이 이뤄집니다. 정비계획이 수립된 지역내 에서는 건축물의 건출, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등이 시장, 군수등의 허가가 있어야 합니다.

정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원상의 승인을 신청하지 못하거나 토지등 소유자가 정비구역으로 지정 및 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 해제될 수 도 있습니다.

아파트 리모델링이란?

보통 리모델링이라고 하면 거주지의 내부를 분위기를 바꾼다던가 하는 식으로 집안 디자인을 바꾸는 것을 생각해내기 마련이죠. 그런데 아파트 자체를 리모델링비용 할 수도 있습니다. 아파트 리모델링이란 건물의 노후화를 억제하거나 기능의 발전 이같이 것들을 위하여 대수선을 하거나 건물의 일부를 증축 아니면 개축하는 행위를 말해요. 아파트 리모델링은 15년 이상의 노후 건축물에만 가능한데, 재건축이나 재개발처럼 건물을 완전히 부수는게 아니라 뼈대는 남겨놓은 상태에서 수직 아니면 수평으로 세대수를 증가시켜서 새로 짓는 방식으로 늘릴 수 있는 면적의 한계가 정해져있으며 인프라 그 밖에도 건조 그대로인지라 수익은 낮은편입니다.

종종 묻는 질문