부동산 상식"등기부 등본 보는 법"

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부동산 거래 시 마음에 드는 물건지가 정해지면 가장 먼저 확인해야 할 것은 부동산등기부등본을 조회해보는 것입니다. 부동산등기부 등본에는 부동산에 대한 모든 정보가 들어있다고 해도 과언이 아니며, 등기부등본 분석을 기초로 하여 매매예정인 부동산의 가격이 적절한지, 임차예정인 물건지에 권리침해 및 설정내역 같은 것을 검토하여 역전세, 깡통전세의 우려가 없는지에 대한 분석이 이뤄져야 합니다. 따라서, 본 포스팅에서는 각종 리스크를 사전에 예방하기 위해 보편적인 부동산등기부등본 분석방법에 대해 알아보고자 합니다.

부동산등기부등본 조사하다 및 출력 방법은 아래의 글을 참고하여 1분이면 가능하기에 해당 글을 참고하면 됩니다.

취득세 기준일분양권

1. 취득세 기준일 예를 들어 조정대상지역에 2 주택을 보유하고 있고, 2023년 1월 1일에 조정대상지역에 분양권을 취득한 경우 개인 간 유상거래로 주택을 취득하는 경우 계약에 따라 잔금 지급일이 취득일임 분양권 취득세율 부과 기준일 분양권 취득시간 분양권 취득세 중과 기준 분양권 취득 시점에 자신이 보유하고 있던 주택수가 중과의 기준 분양권을 취득하는 시점에 2 주택1 분양권을 가지고 있지만 분양권이 완공되기 전 2 주택을 처분한다면 분양권이 신축이 된 시점을 기준으로 현재 무주택자라 하더라도 분양권 취득시점에 이미 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있었기 때문에 21 주택으로 보고 취득세율 12의 중과세율을 적용받게 됩니다.

전유부분의 건물의 표시

전유부분의 건물의 표시 부분이 표제부에서는 제일 중요합니다.고 할 수 있으며, 전체로 구성되어 있는 건물에서 거래예정인 부동산의 전용면적을 확인할 수 있기에 전월세 계약서 및 매매계약서 작성 시에는 전용공간이 일치하는지 확인해야 하는 부분입니다.

– 대지권의 표시는 구분소유가 가숙련된 바로 그 아파트 등의 건물에서 해당 저수지 혹은 구분소유자가 총체적 토지에 대해 가지는 권리를 확인할 수 있는 부분입니다.

소유권과 연관된 부분

갑구는 부동산의 소유권과 연관된 부분으로. 해당 건물이 지어진 순간부터 현재까지의 소유권 변동이력을 확인할 수 있으며, 현재 최종적으로 어떤 사람이 가지고 있는지를 확인할 수 있는 부분입니다. 따라서, 부동산계약 시 임대인 혹은 매도자가 갑구의 소유자와 일치하는지 반드시 체크해야 합니다. 참고로 인터넷등기소에서 부동산등기부등본 조회 시 아래와 같이 매매목록을 체크하여 조회하면 현재 소유자가 언제 얼마에 해당 부동산을 거래했는지도 확인이 가능하기 때문에 전세 거래 및 매매가격이 적절한지 참고용으로 확인하는 것도 가능합니다.

그외 갑구에서 가압류, 압류, 가처분, 강제경매 등의 사항이 발견될 수도 있었는데 이럴 경우 웬만하면 계약사항을 거르거나 다시 한번 생각해봐야 할 필요가 있습니다.

을구 체크할 것들

소유권 이외의 권리에 관한 사항 소유권 외에 관한 의도 임차권 등기명령 기재되어 있을 시 한번 더 고민해야 합니다. 임대인이 임차인에게 예치금을 돌려주지 않아 법적으로 예치금을 돌려달라고 절차를 밟고 있는 것입니다. 만약, 말소가 되었습니다. 하더라도, 집 주인들이 변경되지 않는 이상 돈을 안 줄수도 있는 사람이라는 걸 추리해 볼 수 있습니다. 선행 근저당권, 전세권, 임차권등기 필수 확인합니다. 전세 거래 계약 후 집이 경매에 넘어갈 경우 문제가 되기 때문입니다.

배당 순위에 따라 경락대금이 배당되는데, 먼저 근저당대출, 1순위으로 이미 설정되어 있다면 예치금을 못 돌려받을 수도 있습니다.

을구 체크포인트

전세권 및 전세권 근저당권의 경우 특약으로 동시완수 말소조건으로 기록 시 크게 신경쓰지 않다 않아도됨. 근저당권이 설정되어 있는 경우 대출금액 유츄하여 대출금액 임대보증금이 부동산 시세대비 과도하지는 않는지 입증 아파트를 제외한 주택의형태에 대해서는 시세산정 시 보수적인 접근 필요 부동산 거래 시 등기부등본 조회는 자신이 거래할 부동산을 분석하는 가장 보편적인 단계이고 최소한의 노력이라고 생각합니다. 요즘에 동안 부동산가격 하락 및 부동산사기 등으로 인해 임차계약 체결 시 내 예치금을 지키기 위해 부동산등기부등본 검토는 요구되는 과정일 것이며 올바른 분석 능력을 갖춰 내 보증금은 자신이 자체적으로 지킬 수 있도록 해야할 것입니다.

다음 포스팅에서는 거래 예정인 부동산의 형태별 적정시세 산출방법을 알아보고, 본 포스팅에서 다룬 부동산등기부등본 분석을 접목하여 예시와 함께 분석하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

매번 묻는 질문