전세보증금 환급 및 역전세난 관련 대출규제 완화

전세보증금 환급 및 역전세난 관련 대출규제 완화

역전세 반환대출 규제완화가 2023년 7월 27일부터 시행되고 있습니다. 역전세 문제로 임차인에게 전세금 반환의 어려움과 이주지연등으로 임대시장의 충격을 최소화하는 취지라고 합니다. 임대인은 계약이 만료된 세입자에게 전세보증금 반환에 어려움을 겪을때 전세금반환용도로 은행권에 대출을 하게 됩니다. 전세보증금반환대출 규제완화라는 말은 전세보증금환급 용도로 대출 할 때 대출규제를 한시적으로 완화시켜준다는 뜻입니다. 세입자에게 전세금을 원활히 돌려주고 전세금을 돌려받지 못하는 위험으로 부터 조금은 해소될 수 있을 듯합니다.

그럼 어떤점이 완화되었는지 확인해 보겠습니다.

주의하세요

집주인의 대출된 돈은 세입자에게 직접 지급하여 다른 용도로 사용되지 못하도록 규제하게 됩니다. 단 세입자에게 전세대출금이 있을 경우 대출한 해당은행에 직접 입금이 되고 잔액이 있다면 현 세입자에게 입금해 줍니다. 또 임대인의 경우 반환대출을 이용한 기간 동안 집주인은 주택구입을 못하도록 하며 만약 주택구입이 적발될 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출이 금지되는 페널티를 부과한다고 합니다. 후속임차인이 반환보증가입하되 보증료는 집주인 부담7월 27일7월 31일까지 8월 중 임대주가 보다.

쉽게 의무이행을 할 수 있도록 임대인이 직접 가입하는 상품을 HUG, HF, SGI에서 출시 예정입니다.

임대사업자 대출 규제 감소 요구

임대사업자들은 생활안정자금 가지고는 보증금 반환에 부족하다는 입장입니다. 특히 보증금 환급 목적의 주택담보대출과 DSR부채 상환 비율 규제는 대폭 완화해야 한다고 주장합니다. 현재 전세보증금 환급 용도의 주택담보대출에는 DSR 규제가 적용됩니다. 이를 한시적으로라도 풀어 임대인들이 예치금을 돌려줄 수 있게끔 해야 해야하는 요구가 제기되고 있습니다. 예를 들어 서울 마포구 소재 한 다세대주택 전용 23.24의 공시가격은 지난해 2억 2400만 원에서 올해 2억 1500만 원으로 900만 원 낮아졌습니다.

새 기준이 나오기 전인 지난해의 경우 임대주가 이 주택 전세예치금을 공시가격의 150에 해당하는 3억 3600만 원까지 책정해도 임차인이 보증보험에 가입할 수 있었습니다. 하지만 이달부터 변경된 계획을 적용하면, 보증보험에 가입할 수 있는 이 주택 최대 보증금은 공시가격의 126인 2억 7090만 원으로 줄어듭니다.

후속 세입자 있는 경우 차액만큼 대출

이번 대출규제에서는 보증금 차액 내 지원을 원칙으로 합니다. 그러므로 과거 전세보증금 3억에서 신규 전세보증금이 2억8천일 경우, 차액인 2천만원 만큼 대출이 된다는 것입니다. 대출금 그리고 임대주가 아닌 전세입자 통장으로 바로 송금이 되기 때문에, 전세입자는 보증금 잃어버릴 우려가 줄어들게 됩니다.

2) 후속 세입자 없는 경우 – 총부채상환비율(DTI) 60% 내에서 대출

후속 세입자를 구하지 못한 경우, 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 처음 상환하겠다는 ”특약”을 전제로 대출이 가능합니다.

단, 보증금 전체를 대출해주는 것은 아니고 총부채상환비율DTI 60 내에서 대출이 가능합니다.

전세보증금 반환대출 조건

2023년 7.3일 이전 임대 계약 계약이 체결된 경우 2024년 7월 31일까지 임대 계약 계약만료 등으로 세입자에게 전세금을 반환해야 하지만 역전세로 전세금반환이 어려운 집주인을 대상으로 합니다. 개인, 임대사업자를 비롯해 아파트, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔등이 포함 됩니다. 한도는 여태까지 DSR 40를 적용하던것을 빼고 DTI 60를 적용 합니다. 임대사업자는 RTI 기준을 1.5배에서 1.0배로 낮춥니다.

상환은 1년 이내에 후속 임차인이 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환 아니면 해당 주택으로 집주인 입주시 본인의 퇴거자금 용도를 확인 합니다. 요새 새롭게 완화된 규정을 적용시 연소득 5천만원인 직장인이 예전보다. 1억 5천만원 이상의 추가 한도를 발생할 수 있다는 발표가 있었습니다.

QA 금융위원회 제공

Q. 역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것 아닌가? A. 기본적으로 전세금 차액에 대해 대출을 지요구하는 것이 원칙이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이라고 합니다. Q. 금번조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는지? A. 역전세로 인한 전세금 차액에 대해 지요구하는 것인 만큼 대부분은 금번 규제 완화범위 내에서 해소될 것으로 판단됨 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7천만 원 내외로 전망한국은행 23년 5월 Q. 갭투자자 사후구제라는 비판에 대한 입장은? A. 금번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이며, 이를 위해 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 민첩한 색의 적용시키는 것입니다.

자주 묻는 질문